无论你是大学生菜鸟，还是职业老油条，几乎每个人在租房的时候都有一段辛酸的历史。 “黑中介”、“假房东”、“合同陷阱”……租房的那些坑，真是防不胜防！ 12月23日，正义网邀请广东省广州市天河区检察院一级检察官何倩为大家聊聊租房套路，为大家提供一份超实用的避“坑”指南，希望大家租房时能少走弯路。 .
常规一：
“黑中介”鱼龙混杂，受低价诱惑
指南：寻找调解资格
“黑色中介”是指未办理工商登记或房地产登记的中介或个人。何倩介绍：“他们经常用一些窗户明亮、窗户干净的优质房子的图片来称自己为专属房子，而且价格远低于市场价格。当租户来咨询时，他们说房子是人气太旺，刚被别人租住，热情推荐。其他房源，用‘近期优惠’等字眼引诱租户，用较低的佣金留住租户。”
有人认为房产中介只有“介绍”的作用。只要房子合适，任何介绍的人都一样，只是会加一部分中介费，其实不然。 “房产中介不仅是我们向我们提供房屋信息的重要渠道，也是在签订合同和履行合同时提供保障服务的中立第三方。”何倩解释说，“一旦遇到‘黑中介’，很有可能会出现被押金一扫而空、期限前被驱逐、任意加租、扣押押金等风险。没有理由。”
如何识别“黑中介”？何倩给大家分享了一些tips：
首先，对比相邻房屋的市场租金水平，对明显低于市场租金或零佣金的房源保持警惕，不要轻信。其次，可以通过“全国企业信用信息公示系统”查询相关中介机构是否办理了工商登记，也可以通过当地住房保障局官网查询中介机构是否已办理备案。房地产管理，还可以查看其投诉和纠纷，以及该公司是否被列入经营异常名单、严重违法失信公司名单等，甚至可以直接搜索用户对该公司的评价。公司。
简而言之，一定要多管齐下，了解其市场声誉和客户反馈。
例程二：
假货无法区分真假
指南：仔细研究财产所有权
除了“黑中介”，何倩提醒大家租房时要鉴别房源的真伪，主要是指房屋本身的所有权和房东的身份。
“公共住房、廉租房、违建房屋、地下室等不得用于出租。即使双方签订了房屋租赁合同，该合同也是无效的。此外，如果房屋还存在封存、拍卖、拆迁等问题，更容易产生各种经济纠纷。”何倩补充道，“房东本人的身份包括‘假房东’和‘二房东’。有一些“假房东”冒充房东，自称是房东直接租用的，让租客提前交押金预定，然后以各种理由拖延合同，最终导致租客的钱和房间都损失了。“二房东”是指转租他所租房屋的人。何倩解释说，“根据法律规定，如果‘二房东’转租所出租的房屋，必须取得原所有者的同意或承诺，否则无效。如果您选择转租房屋，您必须与原房东核对租赁合同。 ，核实“二房东”是否有转租权、租约人数限制、合同期限，同时尽量与原业主取得联系确认转租的有效性，防止上当受骗。”
何倩给大家分享了一个真实案例。贵阳吴先生向“房东”王某支付了6800元的半年租金押金，但“房东”并没有腾出房间。吴先生立即与“房东”发生了争执，甚至去了派出所。经查，这所房子是一套公租房，而王某并不是这所房子的主人。王某表示，他之前将自己申请的公租房转租给了一名女子，在向对方收取了800元押金后，以各种理由推脱，一直待在房子里。一段时间后，尝到甜头的王某觉得这是一种赚钱的方式，于是再次发广告，多次出租房屋，向租户收取半年或一年的租金。一次，但它被延迟了。将房子交给对方，一共骗了14人。
为避免遇到假房源和“二房东”，何倩提醒大家仔细查看以下细节：
1、检查产权。主要对应房屋的房产证，或网上签订备案的房屋买卖合同等。部分地区可登录当地房屋租赁服务监管平台，核实出租物业是否真实。
2、现场调查。我们需要检查房子的结构和面积，注意房子周围的情况，尤其是我们所在社区张贴的公告。同时也可以咨询小区的物业管理处、保安、邻居等人员个人租房合同简单版，了解房屋的实际情况。
3、验证房主身份。在房屋产权清晰的前提下，请房东提供身份证原件等身份证明文件，并仔细核对是否与房产证上的姓名一致。 .
何倩强调：“房产证和业主身份证复印件也要保留一份，以备不时之需。”
套路三：
签订合同隐藏条款，从四面八方隐藏
指南：重要条款和条件
签订合同很重要，但是面对厚厚的合同，我们很难仔细检查每一个字。很多人认为关注租赁期限、金额等关键问题就足够了，其实不然。何倩说，“如果不仔细阅读合同条款，很可能会掉入中介公司的合同陷阱。”
何倩讲了一个真实的案例。北京的刘先生通过中介租了一套房子，月租金12000元。双方签订了一年的合同，中介公司收取相当于一个月房租的中介费。一年后，刘先生想续租，但付钱时却发现费用里多出了12500元！我一问才知道，“如果续租，还要再交中介费”，中介公司还警告刘先生“不交中介费，就必须搬家” 1天之内出去，否则警察会来收拾屋子。”刘先生一怒之下，中介公司拿出一份长达14页的合同，并在合同第11页标明了一项中介服务，实际上是写着“如果租期届满，乙方继续租赁，必须再次向丙方支付。新合同中约定的佣金”。这句话不是单挑，也不是用明显的字体标出个人租房合同简单版，而是淹没在大量条款后面，平淡无奇，确实容易忽略。而刘先生没有仔细阅读合同，就掉入了中介公司的合同陷阱。
何倩说，面对密密麻麻的合同条款，不要偷懒。同时，她也给大家一些提示，检查重要事项，成功避开陷阱。具体内容包括：
1、关于人。合同应载明双方的姓名、身份证号码、住址、业主等个人信息，以及产权、所有权关系等重要信息，并核对一致。
2、关于房间。合同中应明确房屋的详细情况，包括位置、面积、合租等，并明确水、电、煤气、物业费、取暖费等如何分摊。
3、关于事情。合同应简要说明房屋的墙壁、门、窗、地板、天花板、厨房和浴室的装修，以及设施设备的使用。还应规定非人为原因损坏的家用电器和家具由谁维修，费用如何分摊。
4、关于钱。明确支付租金时间、支付期限、支付方式、支付租金账户、最近一次支付租金期限、押金支付及退还方式等，避免因房东不收取租金而造成的“违约”。
5、关于违约责任。对于是否允许装修、是否允许转租、是否允许提前终止合同、是否允许养宠物等常见问题，建议大家在合同中明确约定。
除了以上，何倩还推荐：
在一、签订租赁合同时，建议下载使用当地住房和城乡建设局官网提供的《房屋租赁合同》范本。阅读，避免霸王条款，隐形条款，划掉合同空白处，空白合同不要签字盖章。
在二、签约时，最好找中介公司签约，所支付的中介费也要记入中介公司指定的统一账户。
文章三、签订《房屋租赁合同》后，及时携带合同、房屋信息等材料到房屋所在街道办事处办理租赁备案手续，保障您的权益.
另外，何倩还提醒大家，签合同的时候一定要看清楚付款方式。 “现在有些房屋租赁公司利用较低的租金价格吸引租户使用一种叫做‘租贷’的金融产品。租户与贷款公司签订协议后，贷款公司支付半年、一年或一年以上的费用。”时间。时间的租金给了租赁公司，然后租赁公司每月支付给房东。何倩说，在这种模式下，房屋租赁公司一旦出现财务问题，很容易引起矛盾，让房东收不到房租，让房客住不进去，所以大家一定要慎用低于市价的楼盘，慎用“租贷”。
民法典即将实施
关于租房，这些法律问题要提前知道！
2021年1月1日起，民法典正式实施。何倩表示，与合同法相比，房屋租赁的法律规定进行了重大修改，包括：
1、有居住权的房子不能出租！
确立居住权的房屋法不允许出租，签订的出租合同将被视为无效。
温馨提示：承租人应要求在《房屋租赁合同》中注明：“房屋无居住权，租赁期内不得设立新的居住权，否则由房东承担违约金。 ****元。”
2、房东发现房屋被转租时应及时提出异议，期限仅为6个月
新法规定，如果房东知道承租人正在转租，6个月内未提出任何异议，即视为同意转租。
温馨提示：向房东出租房屋时，应要求在《房屋租赁合同》中注明：“房屋属于房东所有，不属于转租房屋”。知道房子在转租，房东需要出具转租信。
3、如果房屋所有权有争议或被封，可以撤销租约！
新法明确，房屋被司法、行政机关依法查封、扣押，房屋权属发生争议时，即使租赁合同未到期，承租人也可以退房。 ！
温馨提示：一旦承租人发现房屋已被司法或行政机关依法查封、扣押，或房屋权属发生争议，请妥善保管相关证据，并及时通知房东要求终止合同。
4、租户拥有优先租赁权！
在现实生活中，经常会发生在合同到期后，房东告诉租客，“我不想再租给你了”，租客只能到处寻找新的房产。这种事情明年就不会再发生了，法律明确规定房子的承租人有优先出租权。
提醒：优先租用是指同等条件下的优先租用。如果价格无法达成一致，则不再享有优惠租约。
5、近亲优先于承租人，承租人的优先购买权受到限制
合同法只规定房东出售房屋时，承租人有优先购买权，但如果房东想卖给他的近亲怎么办？这部法律作了重大修改：房屋共有人行使优先购买权或房东将房屋出售给近亲属的，承租人不享有优先购买权。
温馨提示：房东在卖房时，如果租客想买房东的房子，一定要及时表达购买意愿。时间只有15天，否则将失去优先购买权。
6、买卖不能断租！
还有一个很常见也很重要的法律问题：如果房子在出租期间被转卖怎么办？ 《民法典》第725条规定，承租人按照租赁合同约定占有期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“卖不坏”。
房子是租来的，但生活是你自己的。如果不小心掉进“坑”，请勇敢的爬出来。这份租房避坑攻略请大家收藏，希望可以让大家在租房时不被坑！
